Lorsque vous mettez en location un bien immobilier, vous devez tenir compte du fait que vous avez certaines obligations en tant que propriétaire bailleur. Le locataire peut exiger à ce que le propriétaire respecte ces obligations. Voici quelles sont les obligations du bailleur envers son locataire d’une résidence principale.
Obligations légales du propriétaire
Le Code civil prévoit trois principales obligations pour le bailleur :
- mettre le bien à disposition du locataire ;
- maintenir le bien dans un état tel qu’il puisse être utilisé aux fins pour lesquelles il a été loué;
- assurer la jouissance paisible du bien par le locataire.
En outre, la loi prévoit également l’obligation d’enregistrer les baux et de fournir au locataire un certificat de performance énergétique ou certificat PEB.
Mise à disposition du bien loué
Le contrat de bail est un contrat syntagmatique entre les parties. Ce contrat crée des obligations pour chaque partie :
- le locataire a l’obligation de donner, c’est à dire payer le loyer.
- le propriétaire a l’obligation de donner en contrepartie la jouissance paisible d’un bien en état locatif. En sus il a aussi une obligation de faire en c qui concerne les gros entretiens et grosses réparations.
En conséquence, le bailleur a l’obligation de veiller à ce que le locataire ait un accès effectif à la maison ou à l’appartement. Le bien doit également être livré en bon état à tous égards, ce qui signifie, entre autres, que le bien est exempt de toute réparation (sauf convention contraire) et qu’il est livré dans l’état où il peut être utilisé aux fins pour lesquelles il a été loué. Et si le locataire loue le bien pour sa résidence principale, l’habitat doit respecter les règles élémentaires de sécurité, de santé et d’habitabilité.
Les sanctions pour cette dernière exigence sont très sévères dans le cas de baux d’habitation. Pour les baux signés avant le 01.01.2019 : le locataire peut demander la dissolution/nullité du bail avec d’éventuels dommages et intérêts !
Au début de la location, une description détaillée du lieu doit être établie (état des lieux d’entrée), qui doit être jointe au contrat de location (et doit également être enregistrée).
La région Wallonne s’est dotée d’une cellule Salubrité-Logements dont le rôle est d’évaluer les logements. Les habitations sont vérifiées sur base des critères suivants (source) :
- la stabilité
- l’étanchéité
- les installations électriques et de gaz
- la ventilation
- l’éclairage naturel
- l’équipement sanitaire et l’installation de chauffage
- la structure et la dimension du logement
- la circulation au niveau des sols et des escaliers
- l’impact du bâtiment sur la santé des occupants
Obligation d’entretien et de réparation
Pendant la durée de la location, le propriétaire est tenu de maintenir la maison ou l’appartement dans un état tel qu’il puisse être utilisé aux fins pour lesquelles il a été loué. Cela implique que propriétaire est responsable de tout ce qui concerne la structure du bâtiment, le gros œuvre et l’équipement nécessaire à l’utilisation du bien loué.
En principe, le bailleur ne peut pas être obligé d’adapter le bien à un usage qui n’a pas été convenu lors de la conclusion du bail.
D’autre part, le bailleur doit également effectuer toutes les réparations nécessaires, sauf celles qui sont à la charge du locataire.
Les entretiens et réparations à charge du propriétaire sont :
- Les réparations importantes : toit, châssis, structure du bâtiment, etc.
- Les entretiens tels que l’entretien des citernes et fosses septiques.
- Les réparations et remplacements générés par la vétusté et la force majeure.
En fin d’article retrouvez le code Wallon de l’habitat durable que reprend tous les critères de salubrité de façon détaillée.
Obligation d’assurer la jouissance paisible du bien loué
En concluant un contrat de location avec le locataire, le propriétaire donne au locataire la jouissance de la maison ou de l’appartement. Le propriétaire ne peut pas perturber cette jouissance paisible par ses propres actions. Par exemple, le bailleur ne peut effectuer aucun travail sans l’accord préalable du locataire (sauf en cas d’urgence), ou ne peut pas changer la destination des locaux loués.
De façon étendue, le propriétaire doit également veiller à ce que le locataire ne soit pas dérangé par des tiers qui pensent avoir des droits sur le bien loué.
Enfin, l’obligation d’assurer la jouissance paisible du bien loué implique également que le propriétaire doit indemniser le locataire de tout défaut inhérent au bien loué qui empêche son utilisation, même si le propriétaire n’avait pas connaissance de ces défauts au moment de la conclusion du bail.
Le locataire et le propriétaire peuvent prendre d’autres dispositions dans le contrat de location. N’hésitez donc pas à demander conseil à votre agent immobilier sur l’étendue exacte de vos obligations en tant que propriétaire !
Obligation d’enregistrement du bail
Les contrats de location destinés au logement sont soumis à l’obligation d’enregistrement. L’obligation d’enregistrement du contrat de bail incombe au propriétaire. La sanction si le contrat n’est pas enregistré, dans le cas d’un bail destiné à la résidence principale du locataire, n’est pas min :
Loi sur le logement (baux signés avant le 01.01.2019) prévoit que le bail de 9 ans peut être résilié par le locataire à tout moment sans respect d’un délai de préavis ou sans paiement d’une indemnité de résiliation.
En tant que propriétaire, assurez-vous que vous respectez l’obligation d’enregistrement du contrat de bail !
Conclusion
Si vous souhaitez générer un revenu complémentaire soyez attentif au respect de ces règles pour une location résidentielle à titre de résidence principale.
Si vous trouvez ces règles trop astreignantes, envisagez d’autres types de location, comme les garages, les locations de logements étudiants ou les locations touristiques via une plateforme comme AirBNB.
